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上海买房:清楚自己的定位才是最重要的

发布日期:2021-11-29 06:43   来源:未知   阅读:
 

  国务院新闻办就加快推进应急管理体系和能力现代化有关情况举行发易观:小红书成为年轻人使用率最高的美食菜谱!我是沪叔,拥有多年上海房产研究和投资经验,长期持续关注上海地区的楼市信息,熟悉购房政策、买房策略和学区房信息,欢迎关注及交流。

  提问:沪叔,你好,上海新政的出台对于购房者的影响主要体现在哪些方面?在积分政策下,新房的平均录取分数线大概是多少分呢?对于我这样的刚需购房者来说,怎么样才是正确的做法呢?

  沪叔:你好,在上海出台积分购房政策后,根据相关数据统计,在4个月的新盘中,触发积分政策的项目仅仅有19个,占比不高,平均分数线分左右。但是低分并不意味着买不到房子,而是可能买不到热门地区的楼盘。在部分购房的脑海中,买房意味着买到好的,热门楼盘,而不是一些刚需楼盘。同时,在这些购房者中不缺乏借着刚需名义扰乱市场的人,这也进一步助长了购房者焦虑情绪。总之,根据目前的情况来看,单身且积分在50分以上是可以购买新房的,购房认筹的分数进一步降低的可能性不大,对于购房者来说,清楚自己的定位才是最重要的。

  提问:沪叔你好,目前名下两套房,感觉南方气候比较好,父母年纪大了,想在南方城市给父母买一套养老住房,请问风景好一点的旅游度假城市能买吗?想买养老+投资的房子,三亚能不能买?

  沪叔:你好,不建议购买。虽然当前社会老龄化越来越严重,度假、养老需求存在,但度假需求不是房价涨价的原因,大多数人去旅游城市度假只会找一些短时租赁居住住房,而不会想去接盘买一套度假时使用。因此这些城市旅游酒店或者民宿有更多人选择,买房子之后后期只能靠租金获取收入。然而买房投资主要是靠资本增值,即房价上涨,购买力和购买需求不足的旅游城市,难以推进房价上涨,最容易产生泡沫。除此之外,养老需求,虽然在度假胜地买房给老人营造舒适的环境,但是老人更需要的是健康的医疗环境和便利的生活配套,中国的医疗资源集中在一线城市与省会城市,旅游胜地海南、云南等都是缺乏的。在医疗资源还不足以均衡分配的当下,养老地产很难吃得开。所以,不建议购买养老地产,如果实在要求环境与空气,可以考虑一下近郊的房子。

  提问:沪叔你好,新手想要买房投资,请问买房的哪个环节最重要?也实地考察了很多板块和楼盘,但是始终不知道要怎么选择,请问具体要怎么选择一个合适的板块与楼盘呢?

  沪叔:你好,买房投资判断投资是否有价值,最直观的一点就是房价的涨幅,而房价的涨幅大不大,至关重要的一点就是看选筹,即判断区域投资价值。有很多人看待城市的板块,都是从当下可观测到的条件来判断,城市配套、价格梯队、交通距离等等,但这样很容易局限在主流观念,和大部分普通人一样,也就很难实现更高的收益。购买房产,预算选筹十分重要,买哪个地方,什么产品,基本上就可以决定你的财富增速,选筹如果出错,会影响后期的资金周转与投资,一步跑输,以后就很难赶得上。我们所希望的投资,是在一个正确的时机,尽可能以较低的价格买到更优质的产品。这里就要注意板块与楼盘的选择。

  首先是板块,一个片区的发展一般会分为三种,发展成熟片区、发展中期片区与发展初期片区。成熟的片区一般发展比较饱和,配套齐全,大部分价值已经体现在房价上,升值空间有限,但后期如果出现真的利好,又会有一定的涨幅。发展中期的片区,一般规划较多,利好在逐步兑现,价格、涨幅也是相对的。发展初期的片区规划都需要一定时间兑现,价值要在远期才可以体现。

  其次是楼盘。我们在判断楼盘性价比时,最简单的方法就是把它的报价与周边其他产品相对比,如果出现倒挂或者价差较小,说明楼盘的性价比高,但如果价差较大而又没有硬性利好支持,说明楼盘只是价格虚高。想要买到性价比高、涨幅可观的楼盘,就要了解这些盘的特点,尽力规避不涨或者跑输大盘的楼盘。

  提问: 沪叔,你好,上海刚需,总价预算300-400万之间,希望今年就可以买到房子定下来,嘉定、奉贤一带可以买吗?应该怎么买比较好呢?在上海买房有没有什么好一点的建议?有推荐的项目吗?

  沪叔:你好,预算300-400万,在上海买房建议考虑两点,一是建议选择地铁通向市中心的板块,地铁能吸引人口,带动房子增值,而人口则带来资金导入,在商业和教育等配套上升级,有利于区域发展,奉贤嘉定可以考虑;二是发展潜力,相对来说,奉贤的发展潜力略胜一筹,奉贤有一半属于临港自贸区,临港自贸区规划能级高,规划人口多,门槛低,在高科技领域占重要地位,有政策加持,有吸引力,有发展潜力,单价低,适合刚需。奉贤新城靠近市区,通勤便利,配套完善,规划集中,有发展空间,从投资考虑,临港自贸区值得关注。

  近期上海楼市平稳发展,市场适度宽松迹象,对于刚需买房或者房产改善型的群体,沪叔说房团队认为当下是较好的购房窗口期。